行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
樓市已進(jìn)入“下行通道” 內(nèi)部分化加劇
作為房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，今年各地密集出臺各種措施，以抑制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。大半年來，樓市關(guān)鍵詞交替重疊出現(xiàn)，監(jiān)管、新政、限購、去杠桿、去庫存、轉(zhuǎn)型、改革、供給側(cè)……在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會嘉賓認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控效果初顯，接下來應(yīng)鞏固成效，調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰(zhàn)也開始出現(xiàn)。
市場進(jìn)入下行通道
目前，國內(nèi)樓市正發(fā)生較大的變化。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在論壇上表示，今年以來中央政府堅(jiān)持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調(diào)控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了初步的成效。
朱中一指出，下半年按照中央提出的要加大對金融風(fēng)險的管控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制的要求，控房價、防風(fēng)險的力度不會放松，房地產(chǎn)信貸政策估計(jì)也會放緩，有些房價上漲較快的三四線城市也可能會出臺一些限購、限貸等措施。再加上去年第三季度全國商品房的交易量處于高位，因此，下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將會下調(diào)，但全年的這些指標(biāo)肯定還會超過去年的最高水平。
專家表示，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時期。
“中國以蓋房子為核心的地產(chǎn)已經(jīng)到了巔峰，未來將會走下坡路。”國泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜表示，“下半年貨幣政策還會繼續(xù)收緊。”林采宜預(yù)測，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見頂，但是不會崩潰，政府和社會各界都不希望看到地產(chǎn)行業(yè)崩盤，也不希望泡沫會被刺破，而是需要一個“軟著陸”。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，今年上半年，一二線城市樓市特點(diǎn)主要表現(xiàn)在交易量下行上，量的下行都會導(dǎo)致價的下行。三四線城市中，量價雖有提升，但上升速度有所放緩。去年中國迎來了第二個交易高峰，今年目前看來下行趨勢還會繼續(xù)。越是漲得快的地方，價格越容易下降；泡沫吹得越大，價格下行越快。整個房地產(chǎn)行業(yè)大概三年多一個周期，因此，今年下半年可能下行的一二線城市不多，但2018年樓市可能出現(xiàn)總體下行。
市場分化持續(xù)加劇
隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，國內(nèi)樓市內(nèi)部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)了分化。
新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，隨著調(diào)控加劇，一二線城市成交量出現(xiàn)了20％的下降，這意味著一二線城市很難再創(chuàng)新高。相反，三四線城市出現(xiàn)了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應(yīng)逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。非都市圈熱點(diǎn)城市在去年5月份出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，得益于一線城市人口回到家鄉(xiāng)，購房置業(yè)、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。但這種情況不太可能持久，“因?yàn)槟芑厝サ幕厝チ耍换厝サ囊院笠膊粫厝チ恕?rdquo;
顧云昌表示，中國房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發(fā)展趨勢。
即使當(dāng)前調(diào)控趨嚴(yán)，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情，可謂“餓死膽小的，撐死膽大的”。今年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在市場上積極拿地，董事局主席李明表示：“拿地將堅(jiān)持財務(wù)指標(biāo)第一位，地價控制在合理范圍內(nèi)，發(fā)展布局集中在一二線城市，主要業(yè)態(tài)傾向于具備一定規(guī)模的綜合體項(xiàng)目。”
針對北京等一線城市對高端住宅項(xiàng)目實(shí)施限價等調(diào)控政策，李明表示：“限價是臨時性的，總體來說是階段性調(diào)控的舉措，不用過多擔(dān)心。”
一位房企負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前嚴(yán)控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現(xiàn)有的計(jì)算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政策的影響，繼續(xù)加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫存壓力，導(dǎo)致市場管理調(diào)控波動較大。“2016年就是很好的體現(xiàn)，上半年還在去庫存，下半年就開始調(diào)控，現(xiàn)在控房價與去庫存就像天平的兩端。”
不僅企業(yè)，部分地方政府內(nèi)部意見也出現(xiàn)了分化。多地地方政府人士私下表示，從大環(huán)境及發(fā)展前景而言，當(dāng)?shù)胤績r并不算高。南方某地級市一住建系統(tǒng)負(fù)責(zé)人坦言，按照當(dāng)前發(fā)展速度，該地區(qū)四五年之后房價翻番不是沒有可能。
市場存在多個挑戰(zhàn)
地產(chǎn)行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點(diǎn)。
朱中一在論壇上指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)面臨四個方面的挑戰(zhàn)。一是金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)信貸分類調(diào)控力度的加大，住房供應(yīng)體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賣地、貸款、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)帶來了一些困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉(zhuǎn)型問題。
二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對不同區(qū)域、不同城市的差異和變化，來調(diào)整自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。
三是企業(yè)如何應(yīng)對優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。
四是如何順應(yīng)綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。朱中一認(rèn)為，海南在此方面表現(xiàn)優(yōu)秀。從今年7月1號起，海南新建商品房都要全裝修，以確保項(xiàng)目的品質(zhì)。
朱中一認(rèn)為，面對上述挑戰(zhàn)，所有企業(yè)都面臨著如何轉(zhuǎn)型、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、做好區(qū)域布局和選擇業(yè)態(tài)等問題，企業(yè)要根據(jù)自己的情況做出安排。
“信貸規(guī)模持續(xù)收緊，地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過得差不多了，苦日子要來了。”林采宜表示，“上市房企的平均負(fù)債目前已經(jīng)達(dá)到78％，實(shí)際負(fù)債可能超過80％。”從資產(chǎn)負(fù)債率來看，房地產(chǎn)行業(yè)78％的負(fù)債率客觀上已經(jīng)形成地產(chǎn)“綁架”金融的共生效應(yīng)，房地產(chǎn)市場的降溫和去產(chǎn)能導(dǎo)致的房價下行風(fēng)險，有可能造成銀行業(yè)不良資產(chǎn)的擴(kuò)大，消除房地產(chǎn)泡沫和控制銀行不良資產(chǎn)之間形成了政策的兩難。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平提到，房地產(chǎn)在這一年多來成交比較活躍，必然會對未來一段時間的消費(fèi)帶來許多拉動，但由此來得出房地產(chǎn)是否會引爆危機(jī)的邏輯還需商榷。連平表示，房地產(chǎn)離不開金融，房地產(chǎn)是屬于資本和金融屬性非常高的一個行業(yè)，因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運(yùn)作問題的出現(xiàn)。
“我們很有必要從金融角度去看當(dāng)前的房地產(chǎn)，到底是風(fēng)險很大還是處在一個相對平穩(wěn)、良性的狀況，我們要給它有一個基本的判斷，而不是人云亦云，似乎這個泡沫明天就要破滅了。”連平說道。
(出處：經(jīng)濟(jì)參考報 2017年08月11日)